اخذ به شفعه
اخذ به شفعه چیست؟
هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند. این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند. اخذ به شفعه از احکام استثنایی است زیرا طبق اصل حقوقی نمی توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج نمود.
شرایط اخذ به شفعه:
- غیر منقول بودن مال
- مشاع بودن مال غیر منقول
- قابل تقسیم بودن مال غیر منقول
- دو نفر بودن شرکاء
- انتقال سهم مشترک به وسیله بیع باشد
- شریک تمام حصه خود را انتقال دهد
- قدرت شفیع بر تادیه دشمن
فوریت اخذ به شفعه:
طبق قانون، اخذ به شفعه فوری است بنابراین پس از آنکه شریک اطلاع بر فروش سهم شریک خود پیدا نمود میتواند در مدتی که عرفاً برای اخذ به شفعه لازم است حق خود را اعمال نماید و مبیع را تملک کند.
طریق اخذ به شفعه:
پس از اطلاع شفیع بر فروش سهم مشاع و مقدار ثمنی که در مقابل آن به فروش رفته و آنچه دانستن آن برای اخذ به شفعه لازم است می تواند فوراً اخذ به شفعه کند یعنی اراده خود را بر تملک مبیع در مقابل ثمن المثل اعلام دارد. در اخذ به شفعه مستنبط از ماده ۲۱۶ قانون مدنی باید مقدار، جنس و وصف ثمن برای شفیع معلوم باشد.
مورد اخذ به شفعه چون مال غیر منقول می باشد و معاملات غیر منقول طبق ماده ۴۷ و۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک در دفتر اسناد رسمی تنظیم میگردد اخذ به شفعه نیز در همان دفتر به عمل خواهد آمد. بنابراین کسی که میخواهد اخذ به شفعه نماید باید ثمن را در صندوق ثبت تودیع و قبض رسمی آن را به دفترخانهای که بیع را واقع ساخته است تسلیم و اخذ به شفعه را اعلام کند همچنانکه شفیع میتواند بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی قبض صندوق را مبنی بر تودیع ثمن به وسیله اظهارنامه به طرف اعلام دارد.
آثار حق شفعه:
- حق شفعه از آثار بیع صحیح است.
- اخذ به شفعه ایقاع است.
- نمائات منفصله متعلق به مشتری می باشد و متصله به تبع بیع به شفیع منتقل می شود.
- حق شفعه قابل تبعض نمی باشد.
- حق شفعه حق مالی است.
- حق شفعه از حقوق عینی است.
- حق شفعه در معامله منتقل به غیر نمی شود.
- حق شفعه به ورثه منتقل می گردد.
- حق شفعه قابل اسقاط است.
- بایع نمیتواند با شفیع اقاله نماید.
تاثیر اخذ شفعه در معاملات
اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده است، باطل مینماید .
اخذ به شفعه پس از اقاله
اقاله از زمان اعلام آن عقد را منحل میگرداند و اثر قهقرایی نسبت به ما قبل خود نمیکند و شفیع به اعتبار حق عینی که قبلاً در اثر بیع سهم مشاع به دست آورده آن را تملک مینماید این است که با اخذ به شفعه اقاله بلا اثر میگردد .
خیارات و اخذ به شفعه
در صورتی که یکی از متبایعین در اثر یکی از خیارات، بیع را فسخ کند و سپس شفیع اخذ به شفعه بنماید فسخ بلااثر میگردد .
تصرفات مادی مشتری در مبیع
مشتری می تواند هر گونه تصرفی در سهم خریداری خود بنماید و حق شفعه برای شریک مانع از تصرف او نخواهد بود. در صورتیکه مشتری در مبیع تصرفاتی نماید و اموالی بر آن بیفزاید مانند گذاردن در و پنجره در بنا و یا ساختن بنا و کاشتن درخت در زمین و شریک اخذ به شفعه بنماید پس از اخد به شفعه مشتری میتواند آنها را جدا نموده بردارد .
چنانچه در زمینه طرح دعوی اخذ به شفعه و احکام مربوط به آن سؤالاتی برای شما پیش آمده است یا در تنظیم مفاد آن نیاز به راهنمایی دارید، مشاورین و وکلای مجرب ما در کانون وکلای آسیا پاسخگوی سوالات شما خواهند بود.
