حق سرقفلی و حق پیشه و تجارت
حق سرقفلی
سرقفلی وجهی است که مالک (خواه مالک عین باشد یا منفعت) در ابتدای اجاره و جدای از مال الاجاره از مستأجر می گیرد تا محل را به وی اجاره بدهد و واگذار کند.
حق کسب و پیشه و تجارت
حق کسب و پیشه و تجارت، حقی است که به طور تدریجی و به مرور زمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می آید. در نتیجه بعد از اینکه مستأجر کار و فعالیت را شروع کرد و مشتری و اعتبار به دست آورد، حقی برای او به وجود می آید که به آن حق کسب و پیشه و تجارت می گویند.
به طور کلی حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی بعد از انعقاد قرارداد اجاره به وجود می آید، علی القاعده سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت در روابط موجر و مستأجر مطرح شده اما با این وجود در برخی قوانین مانند قانون تملک زمین برای نوسازی مصوب ۱۳۳۹ و قانون نوسازی و عمران شهری مصوب ۱۳۴۷ و لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامه های عمومی، عمرانی و نظامی دولت مصوب ۱۳۵۸ پیش بینی کرده اگر دولت بخواهد محل تجاری و کسب و کار کسی را برای امور فوق تملک کند، باید سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت بدهد، در نتیجه نیازی نیست در این مورد رابطه استیجاری وجود داشته باشد.
حق کسب و پیشه در زمان حاضر
در سال 1376 قانونی درخصوص روابط موجر و مستأجر به تصویب رسید و مقرر گردید که اخذ سرقفلی در مواردی که در قانون مزبور آمده جایز است اما مطالبه هر وجهی غیر از سرقفلی ممنوع است، درنتیجه به موجب این قانون هر قرارداد اجاره ای که از سال ۱۳۷۶ به بعد درخصوص اماکن تجاری منعقد شده، گرفتن سرقفلی در آن ها جایز است اما حق کسب و پیشه و تجارت به مستأجر تعلق نمی گیرد.
حق سرقفلی در قانون 1376
مطابق ماده ۶ قانون سال 1376 روابط موجر و مستاجر، هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند میتواند مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت کند و مستأجر می تواند در طول مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند مگر آنکه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادلانه روز را دارد.
هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد، مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هرساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار کند. در این صورت مستأجر می تواند از موجر یا مستأجر دیگر مبلغی به عنوان سرقفلی برای حقوق خود دریافت کند. همچنین هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای دریافت حقوق خود یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه کند.
مقایسه حق کسب و پیشه و تجارت با حق سرقفلی
- حق سرقفلی به موجب ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال۱۳۷۶و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستأجر در ابتدای انعقاد قرار داد اجاره به موجر می دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادلانه آن را در زمان تخلیه پیدا میکند ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت است از کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است؛ چه مستأجر مال یا وجهی به موجر داده یا نداده باشد.
- حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی و به مرور حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً چنین حقی به وجود نیاید. به عبارت دیگر، احتمال دارد چنین حقی حاصل شود و بستگی به عمل مستأجر دارد. حال آنکه حق سرقفلی قطعی است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از سوی مستأجر به موجر به وجود می‌آید.
- میزان و مقدار حق سرقفلی مشخص است؛ ولی میزان و مقدار حق کسب، پیشه و تجارت قابل محاسبه و پیش بینی نیست و ممکن است موجر به طریق صحیح در پایان عقد اجاره به واسطه وقوع تخلفی از جانب مستأجر به طور کل ساقط شود یا اصلاً چنین حقی حاصل نگردد.
- حق سرقفلی قابل اسقاط است؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود؛ هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده و شرط استحقاق، حسن شهرت است.
- حق سرقفلی قابل توقیف است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل توقیف نیست.
- حق سرقفلی قابل ضمان است؛ ولی حق کسب و پیشه قابلیت ضمان را ندارد.
- حق سرقفلی قابل واگذاری و انتقال به غیر است؛ ولی حق کسب و پیشه قابل واگذاری به غیر نیست، مگر به موجب درخواست تجویز انتقال منافع و صدور حکم در این خصوص و یا تفویض انتقال به غیر.
- حق سرقفلی با تخلف ساقط نمی‌شود؛ ولی حق کسب و پیشه به صرف تحقق تخلف ساقط می‌گردد.
- سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود نه به مستأجر اول و همچنین شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی خلاف حق کسب و پیشه در سرقفلی تأثیری ندارد و مالک میتواند سرقفلی را نگیرد و ملک خود را اجاره دهد؛ ولی نمی‌تواند بعداً از مستأجر سرقفلی مطالبه کند که این موارد در حق کسب و پیشه و تجارت مطرح نیست.
اسقاط حق کسب و پیشه در قرارداد
اگر موضوع سؤال در مورد مکان تجاری است که مشمول قانون ۱۳۵۶ می‌باشد پاسخ منفی است زیرا حق کسب و پیشه یا تجارت حقی است که با تخلیه محل کسب به مستأجر تعلق می‌گیرد و این حق قبل از آن که ایجاد شود قابل اسقاط نیست و برای تحقق آن برخلاف حق سرقفلی نیاز به پرداخت وجهی به مالک نمی‌باشد. پس اگر مکانی برای تجارت و کسب اجاره شده باشد و مستأجر هنگام تنظیم قرارداد وجهی به مالک نپرداخته باشد یا در قرارداد اجاره متعهد شود که در زمان تخلیه حق دریافت حق کسب و پیشه ندارد چنین شرطی قابل ترتیب اثر نیست و چنانچه موجر جهت تخلیه مستأجر به دادگاه مراجعه کرده باشد دادگاه ضمن صدور حکم تخلیه حکم به پرداخت حق کسب و پیشه را نیز صادر می کند.
چنانچه در زمینه دعوی حق سرقفلی و حق پیشه و تجارت و احکام حقوقی مربوط به آن سؤالاتی برای شما پیش آمده است یا در تنظیم و اجرای مفاد دادخواست و لایحه حق سرقفلی و حق پیشه و تجارت نیاز به راهنمایی دارید، مشاورین و وکلای مجرب ما در گروه وکلای آسیا پاسخگوی سوالات شما خواهند بود.
